Sanieren ohne Kosten - geht das?
Energiesparen bringt Geld, das ist klar. Aber vorher kostet es, und zwar nicht zu knapp. Doch lohnt der Aufwand wirklich? Unser Energieberater Axel B. Meier macht eine überraschende Rechnung auf: Kostenneutral ein Haus zum KfW-Effizienzhaus70sanieren, das klappt wirklich.
In diesem Herbst überschlugen sich die Meldungen über Sanierungen geradezu, immer verbunden mit der Info über saftige Mietaufschläge. Sanieren sei notwendig, aber leider auch teuer, hieß es. Beispiele aus dem Newsticker von t-online:
8. Sept. 2010: Immobilienbesitzern droht Sanierungsschock: Nach Schätzung des Branchenverbandes Grund & Boden würde das Ziel, bis 2050 alle Gebäude auf einen Energieverbrauch ohne CO2-Emissionen umzustellen, zu einer Kostenexplosion führen. Die Mieten dürften deutlich steigen.
15. Sept. 2010: Hausbesitzer laufen Sturm gegen Sanierungspläne: U.a. sehr hohe finanzielle Belastungen für Hauseigentümer – und Mieter. Fast 1.000 Euro Sanierungskosten pro Quadratmeter.
29. Sept. 2010: Angela Merkel prophezeit Deutschen steigende Mieten: Diese werden steigen müssen.
30. Sept. 2010: Mieterbund verunsichert mit Zahlen zu Mieterhöhungen. Eine Modellrechnung des DMB gibt einen Vorgeschmack auf die künftigen Mieterhöhungen: Wenn das Austauschen von Fenstern und das Dämmen der Wände beispielweise 20.000 Euro kostet, dürfte die Jahresmiete um bis zu 2.200 Euro steigen. Das macht im Monat stolze 183 Euro, die der Mieter mehr zahlen muss“, so DMB-Sprecher Ulrich Ropertz.
Es geht jedoch auch anders: Kostenneutral Sanieren muss kein Traum bleiben. Man lässt sich von einem Energieberater errechnen, wie viel Energie man sparen kann. Das wird dann ungefähr so aussehen:
- durch Auswechseln der Fenster. Der Wärmedurchgangswert (U-Wert) sinkt dabei von 2,7 auf 0,9 bis 0,8. Die Energiekosten sinken durch diese Maßnahme um ca. 13,0%
- durch Isolieren der Außenwände. Das bringt ca. 10,0%
- und zuletzt durch Isolieren des Daches. Auch hier kann man ca. 10,0% Energie sparen.
Das macht jedoch nicht 33 % aus, denn die Prozentwerte kann man nicht einfach addieren. Die Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen ist in unserem Beispiel egal: Wir rechnen für ein Zwei- bis Drei-Familienhaus 8.000 Euro pro Jahr für die reinen Heizkosten (also ohne Warmwasser, aber mit Fußboden-Heizung).
- Wir sparen mit der ersten Maßnahme ca. 13,0%, also 1.040 Euro pro Jahr. Die Energiekosten sinken auf 6.960 Euro pro Jahr.
- Die Außenwände bringen eine weitere Energieersparnis von 6.960 Euro pro Jahr um 10,0%, also 696,00 €. Die Energiekosten sinken auf nun 6.264 Euro pro Jahr
- Die letzte Maßnahme, das Dach: 10,0% von 6.264 Euro sind 626,40 Euro. Die Energiekosten betragen dann noch 5.637,60 Euro pro Jahr. Die Ersparnis beträgt 8.000 Euro minus 5.637,60 Euro, also 2.362,40 Euro. Das ist insgesamt eine Ersparnis von 29,5% und nicht 33,0 %, wenn man nur die Einzelmaßnahmen addiert.
Wir machen jetzt noch den einschneidensten Sanierungsschritt und tauschen den alten Gas-Kessel der Heizung aus gegen eine Premium Erdwärmepumpe mit Bohrung. Dadurch reduzieren wir die Energiekosten um mehr als 50,0%. Aus 5.637,60 Euro werden ca. 2.818,00 Euro. Die Differenz zu den alten Energiekosten von 8.000 Euro beträgt 5.180 Euro.
Um die benötigten Gelder aufzubringen, gehen wir von einer kompletten Fremdfinanzierung aus - wir setzen kein eigenes Geld ein. Alle Investitionen in neue Fenster, die Außenwand-Isolierung, die Dachisolierung und die Heizungsumstellung werden mit den jährlichen Energiekosten-Einspargewinnen finanziert.
Der jährliche Einspargewinn von 5.180,00 Euro ermöglicht eine Kreditaufnahme über eine Laufzeit
- von 10,0 Jahren bei 3,5 % (KfW-Kredit) von 43.000,00 Euro
- von 15,0 Jahren bei 3,5 % (KfW-Kredit) von 59.000,00 Euro
- von 20,0 Jahren bei 3,5 % (KfW-Kredit) von 73.600,00 Euro
Beispiel: 15,0 Jahre Laufzeit entspricht einem Kreditvolumen von 59.000 Euro nicht minus, sondern plus 10,0% KfW-Tilgungshilfe (KfW-Effizienzhaus70). Das wiederum entspricht 59.000 Euro plus 5.900 Euro, 64.900 Euro plus 5.600 Euro BAFA-Subvention* und damit über 70.000 Euro.
*Hinzu kann noch kommen eine BAFA-Subvention für effiziente Wärmepumpen von 20,00 € für 280 Quadratmeter Wohnfläche, das entspricht 5.600,00 € und eine Tilgungsförderung der KfW von 10,0% beim Erreichen von einem KfW-Effizienzhaus70-Standard.
Mit diesen über 70.000 Euro oder bei einer Laufzeit von 20 Jahren mit über 86.500 können die oben genannten Sanierungen zum KfW-Effizienzhaus 70 finanziert werden, ohne dass eine Mieterhöhung im Raum steht, und ohne dass Eigenkapital eingesetzt werden muss.
