Ist der Wert von Immobilien durch Windenergieanlagen gefährdet?

Die Energiewende in Deutschland ist in vollem Gange. Kein anderes Land in Europa erzeugt so viel Windenergie zur Stromgewinnung wie die Bundesrepublik. Auch der Windenergie-Ausbau erreichte im Jahr 2016 neue Spitzenwerte. Allein auf dem deutschen Festland wurden insgesamt 1.624 neue Anlagen installiert – 24 % mehr im Vergleich zum Vorjahr 2015. Zwar stehen rund 42 % aller onshore installierten Windenergieanlagen in Windparks, jedoch halten Windräder immer mehr Einzug in ländliche Gebiete. Doch nicht jeder Hauseigentümer begrüßt den Ausbau der Windenergie. Stattdessen befürchten viele Bürger durch ortsnahe Windkraftanlagen einen Wertverlust ihrer Immobilie. Doch ist die Sorge berechtigt?

 

 

Eine von der Agentur für Erneuerbare Energien (AEE) in Auftrag gegebene Studie ermittelte, dass die Akzeptanz von Kraftwerken im eigenen Wohnumfeld von der Bevölkerung sehr unterschiedlich ausfällt. Während 73 % der 1.000 Befragten angaben, gegen die Errichtung eines Solarparks keine Einwände zu haben, liegt der Wert hinsichtlich Windanlagen bei nur 52 %. Die Studie stammt aus dem Jahr 2016 und gibt einen guten Einblick, wie unterschiedlich die deutsche Bevölkerung die Errichtung von Windkraftanlagen im eigenen Wohnumfeld bewertet.

 

Hausbewohner und Eigentümer von Immobilien befürchten nicht nur eine Einschränkung der Wohnqualität, sondern darüber hinaus den Wertverlust ihres Eigenheims. Die Gründe, die die Bewohner zu diesen Annahmen veranlassen, sind vielfältig: Windanlagen stehen zum einen im Verdacht, negative Auswirkungen auf die Gesundheit zu haben. Belastungen entstehen demnach durch den hörbaren wie auch den tieffrequenten (Infra-)Schall, Schattenwurf und Lichtreflexionen, Lichtemmissionen und Eiswurf. In der Folge litten Betroffene unter Schlaf- und Konzentrationsstörungen oder Depressionen. Zum anderen beeinträchtigten die Windkraftanlagen das Landschaftsbild.

 

Immobilienbesitzer und Grundstückseigentümer haben folglich die Sorge, dass sich Windkraftanlagen in Ortsnähe nicht nur negativ auf Grundstücks- und Bodenpreise auswirken, sondern auch das Neubauverhalten von Immobilien spürbar abnimmt. Viele Immobilienbesitzer, die ihr Objekt als Altersvorsorge betrachten, fürchten nun um ihre finanzielle Rücklage.

 

Dr. Axel Tausendpfund von der Eigentümergemeinschaft Haus und Grund ist überzeugt, dass Verluste von 20 bis 30 Prozent und mehr bis hin zur Unverkäuflichkeit der Immobilie realistische Folgen des Windenergie-Trends sein können. Allerdings ist zu erwähnen, dass diese Zahlen auf Schätzungen und auf nicht repräsentativen Branchenumfragen beruhen und sich durch Marktanalysen nicht zweifelsfrei belegen lassen. Mit der Vermittlung von Objekten in der Nähe von Windenergieanlagen haben bisher nur die wenigsten der befragten Makler konkrete Erfahrungen gemacht. Dennoch ist Tausendpfund der Ansicht: „Je geringer der Abstand, desto höher der Abschlag“.

 

 

Befürworter von Windenergieanlagen sehen hingegen keinen Grund zur Sorge. Und tatsächlich kann der Wertverlust deutlich geringer ausfallen, als vielerorts befürchtet. Zum einen bietet die Rechtslage eine gewisse Absicherung. Denn unabhängig davon, ob es nun zum Bau von Straßen, Gewerbegebieten oder eben Windkraftanlagen kommt, sorgen gesetzliche Regelungen hinsichtlich Schutzabständen und Lärmschutz dafür, dass Veränderungen der Landschaft nur minimalen Einfluss auf den Wertverlust ausüben. Einfacher ausgedrückt: Werden gesetzlich festgelegte Mindestabstände und Immissionswerte eingehalten, wird die Wohn- und Wertqualität nicht beeinträchtigt.

 

Unabhängig davon kann eine Wertminderung von Immobilien und Grundstücken nie zweifelsfrei auf den geplanten Bau oder das Vorhandensein von Windenergieanlagen zurückgeführt werden. Im Gegenteil: Der Immobilienmarkt wird von vielfältigen Faktoren beeinflusst. Fachleute sprechen dabei von sogenannten „vorübergehenden Marktirritationen“, wenn sich Grundstücke und Immobilien durch Veränderungen im Umfeld schlechter verkaufen lassen.

 

Spannende Erkenntnisse liefert eine Schweizer Studie aus dem Jahr 2011. Darin wurden die möglichen Auswirkungen untersucht, die ein Tiefenlager für radioaktive Abfälle auf die regionalen Immobilienmärkte in der Schweiz zur Folge haben könnte. Interessanterweise kam man zu dem Schluss, dass „Die subjektive Einschätzung eines potenziellen Risikos (ausreiche), um die Zahlungsbereitschaft zu beeinflussen.“ Jedoch unabhängig davon, wie hoch oder niedrig die Wissenschaft das Risiko bewertet. Doch selbst dann bewegt sich die messbare Abwertung von Immobilien im Bereich weniger Prozentpunkte und oftmals noch unterhalb der normalen Kaufpreisschwankung von ansonsten wertgleichen Grundstücken.

 

Dieser Sachverhalt lässt sich leicht erklären: Jede Wohnanlage verfügt über individuelle Eigenschaften, die sich je nach Käufer-Klientel als sehr relevant und begehrenswert entpuppen können. Die Nachfrage hält sich in der Regel auf einem stabilen Niveau und ist weniger anfällig gegenüber negativ empfundenen, ortsnahen Veränderungen. Eine tatsächlich feststellbare Wertminderung einer Immobilie kann hingegen durch viele unterschiedliche Faktoren beeinflusst werden, wie wir am Ende des Beitrags veranschaulichen möchten.

 

Im Zuge wertmindernder Faktoren ist anzuführen, dass es in der Praxis schwer ist, Preisschwankungen auf einen Einflussfaktor zurückzuführen und messbar zu machen. Möchte man wissenschaftlich eindeutige Aussagen anstellen, wären in einem ersten Schritt idealtypische Ausgangsbedingungen notwendig. Das heißt, möchte man den negativen Einfluss von Windkraftanlagen untersuchen, müssten zunächst zwei Immobilienangebote gefunden werden, die nahezu identisch sind und sich nur in dem einen, untersuchten Kriterium unterscheiden. In der Realität ist es also sehr schwer, den direkten Einfluss von Windrädern auf den Wert von Immobilien empirisch nachzuweisen. Auch kann bei Vergleichen dieser Art nie ausgeschlossen werden, dass andere direkte oder indirekte Einflussfaktoren am Ende deutlich wirksamer sind, und stärker auf den Immobilien- oder Grundstückswert wirken.

 

Beim Thema Einflussfaktoren dürfen auch sozio-ökonomische Effekte nicht außer acht gelassen werden. Bürgerproteste beispielsweise, die den Wertverlust ihrer Objekte regelrecht propagieren, können auf diese Weise potenzielle Käufer abschrecken. Auf der anderen Seite kann der Zuwachs von Arbeitskräften in ländliche Gebiete oder die Investition der Mehreinnahmen aus Windenergie in die eigene Infrastruktur oder kulturelle Angebote zu einem enormen Imagegewinn führen.

 

 

Die Investition in Windenergieanlagen birgt zweifelsohne viel Diskussionspotenzial. Trotz der Argumente, die für oder gegen einen Wertverlust durch Windräder sprechen, lässt sich eines nicht von der Hand weisen: Durch das Vorhandensein von Windkraftanlagen wird der potenzielle Käuferkreis eingeschränkt, da es immer Menschen geben wird, die aus Prinzip nicht in der Nähe eines Windrades ein Objekt bauen oder kaufen. Der Rückschluss, dass ein reduzierter Käuferkreis zu einem geringeren Kaufpreis führt, ist wiederum nicht haltbar.

 

Wie bereits erwähnt, ergibt sich der schlussendliche Wert einer Immobilie aus dem Zusammenspiel zahlreicher Einflussfaktoren. Wird also von einem Grundstücks- oder Immobilienbesitzer die Nähe zu einer Windenergieanlage als negativ bewertet, hat er immer noch Gelegenheit, einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Zu diesem Zweck ist es wichtig seine Zielgruppe zu kennen und entsprechende Vorzüge des Objekts sowie des Umfelds positiv hervorzuheben.

 

 

Im Nachfolgenden möchten wir Ihnen einen Überblick geben, anhand welcher Faktoren sich nun eigentlich der Grundstückswert zusammensetzt. Für einen ersten Rückschluss auf den Wert eines Grundstücks sorgen die sogenannten Bodenrichtwerte. Diese bezeichnen die Durchschnittswerte der Kaufpreise, die in einem bestimmten Gebiet amtlich erfasst wurden. Neben den Kaufpreisen fließen zudem auch die Lage des Grundstücks sowie der Entwicklungsstand in den Bodenrichtwert mit ein. Allerdings eignet sich dieser Richtwert nur bedingt zur Grundstücksbewertung. Schließlich besitzt auch hier jedes Objekt und jeder Standort vom Durchschnitt abweichende Eigenschaften, die bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden können.

 

Selbstverständlich ist nach wie vor die Lage das wichtigste Kriterium, dass zur Werteinschätzung eines Grundstücks oder einer Immobilie herangezogen wird. Um die Lage effektiv zu bewerten, werden sowohl die Makro- wie auch die Mikrolage betrachtet. Bei der Makrolage gerät die gesamte Region, die Ortschaft oder der Stadtteil in den Fokus der Betrachtung. Dazu gehören auch Indikatoren wie die Entwicklung der Bevölkerungsdichte oder Bodenrichtwerte im Vergleich zu angrenzenden Bodenrichtwertzonen. Die Mikrolage hingegen betrachtet die unmittelbare Nachbarschaft eines Grundstücks. Wie sieht es mit der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel aus? Gibt es ein abwechslungsreiches Angebot an Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten? Auch das soziale Umfeld, sowie das allgemeine Straßenbild sind für die Bewertung des Grundstücks von großer Bedeutung.

 

Steht ein Grundstück ohne Immobilie zum Verkauf, ist natürlich die Bebaubarkeit ein ebenso wichtiger Faktor und essentiell wichtig für potenzielle Käufer. Anhand des Bebauungsplans können Eigentümer feststellen, wie viel Fläche auf dem Grundstück errichtet werden darf und aufgrund dessen Rückschlüsse auf den Wert ziehen.

 

Zu guter Letzt kann mit der sogenannten Vergleichswertmethode ein guter Richtwert für den eigenen Grundstückswert erstellt werden. Indem man ähnliche Grundstücks- und Immobilienangebote der Region miteinander vergleicht, können aus den Verkaufspreisen Schlussfolgerungen auf den Marktwert des eigenen Angebots gezogen werden. Doch sollte beachtet werden, dass die dargestellten Verkaufspreise mit den realen meist nicht übereinstimmen. Welchen Preis ein Grundstück am Ende wirklich erbracht hat, können Interessierte bei der Geschäftsstelle des örtlichen Gutachter-Ausschusses in Erfahrung bringen, welche sämtliche Verkaufspreise registriert.